قوانين في العهد العثماني - الاموال غير المنقولة
مرسل: الثلاثاء نوفمبر 11, 2008 8:57 pmشهد العهد العثماني صدور العديد من القوانين المتعلقة بالأموال غير المنقولة، حيث تم تطبيقها في دولها لكونها جزء من الدولة العثمانية والتي ما زال بعضها ساريا لغاية الآن، وهي:
قانون الأراضي العثماني لسنة 1858:
نظم هذا القانون الأحكام المتعلقة بالأراضي وحدد تقسيماتها وفقا للمادة الأولى منه، فقسمها إلى خمسة أنواع متمايزة، وهي:
- الأراضي الملك
- الأراضي الأميرية
- الأراضي الوقف
- الأراضي المتروكة
- الأراضي الموات
أولا: الأراضي الملك
وقد تم تقسيمها إلى أربعة أنواع وذلك بموجب المادة الثانية منه، وهي:
• الأرض الملحقة ببيت السكن والتي لا تزيد مساحتها على نصف الدونم، أي أن الأرض التي تكون في موقع البناء تعتبر من قبيل الأراضي الملك، كما يتبين أيضا أن الأرض التي تقع خارج حدود البلدية (سواء خارج بلديات المدن أو المجالس القروية) لا يؤثر على نوع الأرض كونها ملحقة ببيت سكن أم لا أو بناء بيت السكن في أرض أميرية، لا يحولها ذلك الواقع من نوع الأميرية إلى الملك، بل إن الأراضي التي تلحق مواقع البناء التي تدخل ضمن حدود البلديات فقط هي التي تعتبر من نوع الملك.
• الأراضي التي أفرزت من الأراضي الأميرية وملكت تمليكا صحيحا بأسماء مالكيها.
• الأراضي العشرية: التي وزعت وملكت للفاتحين عند الفتح.
• الأراضي الخراجية: التي تقرر إبقاءها في يد أهلها غير المسلمين على أن يدفعوا عنها مبلغا من المال للدولة.
ويحق لأصحاب الأراضي المملوكة أن يتصرفوا فيها بكافة أنواع التصرفات العقارية سواء الناقلة لملكية رقبتها أو غير ناقلة كالبيع والهبة والرهن وغيرها.
ثانيا: الأراضي الأميرية
وهي الأراضي التي تكون رقبتها لبيت المال ويجري إحالتها و تفويضها لأحد من قبل ولي الأمر بناء على طلبه لمدة غير محددة، لقاء معجلة تسمى الطابو يدفعها الطالب للخزينة ويعطى سند رسمي بذلك. و الأراضي الأميرية هي الأراضي التي:
• نزح أهلها عنها وسكن فيها غير المسلمون دون أن يتملكوها.
• الأراضي التي مات أصحابها دون أن يتركوا وارثا لهم.
• الأراضي التي لا يعرف مالكها.
• الأراضي التي لا يعلم كيفية انتقالها لبيت المال.
• الأراضي الموات التي تم إحياءها.
أحكام الأراضي الأميرية:
أن المتصرف بأرض أميرية له أن ينتفع بها على الوجه الذي يريد، إلا أنه إذا أراد البناء في الأرض أو إذا أراد فراغها إلى آخر عليه الحصول على إذن من إدارة الطابو، كذلك إذا تركت الأرض دون استعمال لمدة أكثر من ثلاث سنوات بلا عذر فإنها تنحل عنه، وعليه فان التصرفات الجائزة على الأراضي الأميرية إلى ثلاثة أنواع، وهي:
- تصرفات مطلقة للمتصرف كالزراعة، والرهن والانتفاع بحشائشها .
- تصرفات لا تتم إلا بإذن المأمور وهي فراغ الأرض أي بيعها وهبتها وقسمتها وغرس الأشجار وقلعها وإنشاء الأبنية.
- تصرفات محظورة مثل وقف الأراضي الأميرية.
ومن أسباب كسب حق التصرف بموجب قانون الأراضي:
- العقد: حيث يكسب حق التصرف بموجب عقد بيع أو مقايضة وفقا للمادة (36).
- مرور الزمن: يكسب حق التصرف بمرور الزمن لأنه مانع لسماع الدعوى في حق التصرف، وفقا للمادة (20).
- ويكسب حق التصرف بالأولوية، وهي حق مقابل لحق الشفعة في الأراضي الملك، المادة(41).
ثالثا: الأراضي الموقوفة
الأراضي الموقوفة:
إما أن تكون موقوفة وقفا صحيحا: إذا كان الواقف مالكا للأرض الموقوفة أي أن الأرض من نوع الملك، وفي هذه الحالة تكون رقبة الأرض وجميع حقوق التصرف عائدة للجهة الموقوفة لصالحها الأرض.
أو موقوفة وقفا غير صحيح:
وهو الوقف الذي يقع على أرض أميرية أوقفها السلاطين لجهة من الجهات أو أوقفها غيرهم بإذن سلطاني، والأراضي التي يقع عليها مثل هذا النوع من الوقف لا يجوز بيعها، بل يتم تناقلها بالفراغ، وتكون رقبتها ملكا للسلطان. وهذا النوع من الأراضي الموقوفة تجري عليها كافة أحكام الأراضي الأميرية إلا أن أعشارها ورسومها وكل ما يستحق دفعه عنها لجانب الدولة يعود إلى الجهة التي أوقفت عليها.
رابعا: الأراضي المتروكة
وهي أراضي قريبة من العمران تترك لاستعمال الأهالي وتعتبر ملكا لهم جميعا، ولا يجوز بيع أو شراء أو زراعة هذا النوع من الأراضي أو التصرف فيها إلا بالانتفاع وبشرط أن يكون عاما لجميع أهالي المنطقة.
خامسا: الأراضي الموات
هي أراضي بعيدة عن العمران، ليست ملكا لأحد. وفي الوقت نفسه ليست أرضا متروكة.
وبموجب قانون الأراضي يتم إحياء الأراضي الموات بإحدى الطريقتين:
- إذن المأمور مجانا.
- بدون إذن المأمور بشرط زراعتها فعلا ودفع المزارع بدل نقديا( مثل الطابو)، ويعطى له بها سند.
رقبة الأراضي الموات عائدة لبيت المال وحق التصرف للشخص الذي قام بإحيائها.
الوكالة الدورية:
- ورد نص حول الوكالة الدورية في المادة 117، 118 من قانون الأراضي العثماني باعتبارها طريقة يحفظ بها الدائن حقه وتأمين وفاء دينه، حيث يفرغ المدين أرضه للدائن ويوكله وكالة دورية غير قابلة للعزل بفراغ الأرض لآخر وقبض البدل واستيفاء الدين منه.
- وقد أشارت مجلة الأحكام العدلية في المادة (1522) للوكالة الدورية، وذلك لدى الحديث عن حق الموكل في عزل الوكيل، فلم تجعله حقا مطلقا حيث أوردت عليه قيدا وهو تعلق حق الغير بهذه الوكالة، و هو ما نجده في الوكالة الدورية.
قانون تقسيم الأموال غير المنقولة المشتركة لسنة 1329:وقد نظم الأحكام المتعلقة بقسمة الأموال المشتركة غير المنقولة، سواء الأميرية أو الملك أو الوقف، وذلك على النحو الآتي:
- ابتداء يحق لكل شريك في الأموال المشتركة غير المنقولة سواء عقارات أو أراضي طلب القسمة، كما يجوز للشركاء الاتفاق على تأخير القسمة لمدة خمسة سنوات، ويجب التفريق بين حالتين:
*إذا كان المحل قابلا للقسمة، فلا تؤدي قسمته لفوات المنفعة المرجوة منه يزال الشيوع بالقسمة سواء الرضائية أم القضائية.
*إذا كان المحل غير قابل للقسمة يباع بالمزاد العلني.
- أحكام القسمة الرضائية:
* تتطلب القسمة الرضائية موافقة جميع الشركاء، ولهم أن يتفقوا على الكيفية التي تتم بها القسمة وفقا لما يرونه مناسبا.
* تتم قسمة المساحات بالذراع أو الدونم مع الأخذ بعين الاعتبار أوصاف الموقع، وتقسم بصورة عادلة وفقا لما يتفق عليه الأطراف، وفي حال عدم اتفاقهم يتم اللجوء لأهل الخبرة الذين يتم تعينهم من قيل الدفتر الخاقاني.
* يجب أن تكون الحصص المفرزة متعادلة، وان لم تكن كذلك تعادل نقدا.
* تخصص الحصص المفرزة لكل شريك بالقرعة ويصادق عليها الأطراف، مع إمكانية اللجوء لقسمة الجمع في حال تعدد المحال المراد قسمتها.
* تنظم بالمعاملة ورقة ضبط، وخريطة إن أمكن ذلك.
- أحكام القسمة القضائية:
* يتم اللجوء للقسمة القضائية في حال طلب أحد الشركاء القسمة في حين أن البقية لا يرفضون، أو في حال كان أحد الأطراف يتيما أو غائبا.
* بناء على رغبة أحد الأطراف بالقسمة، يقوم حاكم الصلح أو وكيله بتبليغ الشركاء ورقة يدعوهم للقسمة خلال أسبوع مع مراعاة الأحكام المتعلقة بالغائبين.
* في اليوم المعين يتجه حاكم الصلح أو وكيله مع من حضر من الشركاء للمحل المراد قسمته بحضور هيئة اختيارية، ثم يتم إجراء معاملة القسمة وتبلغ للشركاء وتودع صورة مصدقة لدى إدارة الدفتر الخاقاني المحلية.
- إذا ادعى أحد الشركاء أن العقارات والمسقفات المشتركة غير قابلة للقسمة وفي الوقت ذاته طلب بيع حصته، فيتم إتباع الإجراءات التالية:
* يقوم الدفتر الخاقاني بإجراء كشف للتأكد من مدى قابلية المحل للقسمة، وعليه:
- إذا تبين أن هذا المحل غير قابل للقسمة يتم تقدير بدل المثل ويبلغ للشركاء، ليعلن أي منهم رغبته في الشراء خلال مدة(15) يوما، وفي حال تقدمت مجموعة لشراء الحصة تجري معاملة البيع والفراغ بالتساوي بينهم، فان رفض أحدهم شراء الحصة مشتركا وفي الوقت ذاته دفع بدلا زائد عما تم تقديره تطرح الحصة للمزايدة بين الشركاء، لتكون في النهاية لمن يدفع أكثر، هذا كله في حال رغب أحد الشركاء بشراء تلك الحصة.
- إذا لم يرغب أي من الشركاء بشراء هذه الحصة، عندها يطرح المحل كله للمزايدة.
- إذا لم يتقدم طالب لشراء المحل كله أثناء المزايدة، فان المزايدة تتم بين الشركاء، وفي حال توفر طالب من الخارج يمكن الفراغ له يسقط حق شفعة وأرجحيه الشركاء ممن لم يتقدموا للشراء والفراغ ببدل المثل.
- أما المصاريف فتكون كالآتي:
* تقسم مصاريف القسمة بين الشركاء كل بحسب حصته وفقا للقيمة المقدرة أثناء القسمة.
* مصاريف المزايدة تقسم من بدل المزايدة في حال تم التوصل لنتيجة، وفي غير ذلك تكون المصاريف على الشريك المطالب بها.
قانون انتقالات الأموال غير المنقولة1331 :
وقد نظم هذا القانون الأحكام المتعلقة بانتقال الأموال غير المنقولة والتي حدد مفهومها بالأراضي الأميرية والموقوفة لدى وفاة من عهدته، حيث يتم انتقال حق التصرف بهذه الأراضي وفقا للقواعد الخاصة الواردة في هذا القانون.
ويتم انتقال هذه الأموال غير المنقولة لأصحاب حق الانتقال بناء على اعتبارات غير اعتبارات الشرع الإسلامي، وفقا لترتيب حدده بثلاثة درجات:
- الدرجة الأولى: وهم فروع المتوفى من أولاه وأحفاده وللذكر مثل حظ الأنثى، ويكون كل فرع حي عند موت المتصرف حاجبا لفرعه.
- الدرجة الثانية: وأصحاب هذه الدرجة هم أبوا الميت، فإن كانا على قيد الحياة لدى وفاة المتصرف انحصر فيهما حق الانتقال ولكل منهما مثل نصيب الآخر، وفي حال وفاة أحدهما يقوم فروعه مقامه.
- الدرجة الثالثة: جد الميت وجداته وفروعهم، ففي حال وجود الجدان والجدتان من جهتي الأب والأم أحياء عند موت المتصرف انتقل إليهم حق التصرف بالتساوي، وفي حال وفاة أحدهم يقوم فروعه مقامه، إن لم يكن له فرع انتقل نصيبه لزوجه الحي.
منقول للفائدة
قانون الأراضي العثماني لسنة 1858:
نظم هذا القانون الأحكام المتعلقة بالأراضي وحدد تقسيماتها وفقا للمادة الأولى منه، فقسمها إلى خمسة أنواع متمايزة، وهي:
- الأراضي الملك
- الأراضي الأميرية
- الأراضي الوقف
- الأراضي المتروكة
- الأراضي الموات
أولا: الأراضي الملك
وقد تم تقسيمها إلى أربعة أنواع وذلك بموجب المادة الثانية منه، وهي:
• الأرض الملحقة ببيت السكن والتي لا تزيد مساحتها على نصف الدونم، أي أن الأرض التي تكون في موقع البناء تعتبر من قبيل الأراضي الملك، كما يتبين أيضا أن الأرض التي تقع خارج حدود البلدية (سواء خارج بلديات المدن أو المجالس القروية) لا يؤثر على نوع الأرض كونها ملحقة ببيت سكن أم لا أو بناء بيت السكن في أرض أميرية، لا يحولها ذلك الواقع من نوع الأميرية إلى الملك، بل إن الأراضي التي تلحق مواقع البناء التي تدخل ضمن حدود البلديات فقط هي التي تعتبر من نوع الملك.
• الأراضي التي أفرزت من الأراضي الأميرية وملكت تمليكا صحيحا بأسماء مالكيها.
• الأراضي العشرية: التي وزعت وملكت للفاتحين عند الفتح.
• الأراضي الخراجية: التي تقرر إبقاءها في يد أهلها غير المسلمين على أن يدفعوا عنها مبلغا من المال للدولة.
ويحق لأصحاب الأراضي المملوكة أن يتصرفوا فيها بكافة أنواع التصرفات العقارية سواء الناقلة لملكية رقبتها أو غير ناقلة كالبيع والهبة والرهن وغيرها.
ثانيا: الأراضي الأميرية
وهي الأراضي التي تكون رقبتها لبيت المال ويجري إحالتها و تفويضها لأحد من قبل ولي الأمر بناء على طلبه لمدة غير محددة، لقاء معجلة تسمى الطابو يدفعها الطالب للخزينة ويعطى سند رسمي بذلك. و الأراضي الأميرية هي الأراضي التي:
• نزح أهلها عنها وسكن فيها غير المسلمون دون أن يتملكوها.
• الأراضي التي مات أصحابها دون أن يتركوا وارثا لهم.
• الأراضي التي لا يعرف مالكها.
• الأراضي التي لا يعلم كيفية انتقالها لبيت المال.
• الأراضي الموات التي تم إحياءها.
أحكام الأراضي الأميرية:
أن المتصرف بأرض أميرية له أن ينتفع بها على الوجه الذي يريد، إلا أنه إذا أراد البناء في الأرض أو إذا أراد فراغها إلى آخر عليه الحصول على إذن من إدارة الطابو، كذلك إذا تركت الأرض دون استعمال لمدة أكثر من ثلاث سنوات بلا عذر فإنها تنحل عنه، وعليه فان التصرفات الجائزة على الأراضي الأميرية إلى ثلاثة أنواع، وهي:
- تصرفات مطلقة للمتصرف كالزراعة، والرهن والانتفاع بحشائشها .
- تصرفات لا تتم إلا بإذن المأمور وهي فراغ الأرض أي بيعها وهبتها وقسمتها وغرس الأشجار وقلعها وإنشاء الأبنية.
- تصرفات محظورة مثل وقف الأراضي الأميرية.
ومن أسباب كسب حق التصرف بموجب قانون الأراضي:
- العقد: حيث يكسب حق التصرف بموجب عقد بيع أو مقايضة وفقا للمادة (36).
- مرور الزمن: يكسب حق التصرف بمرور الزمن لأنه مانع لسماع الدعوى في حق التصرف، وفقا للمادة (20).
- ويكسب حق التصرف بالأولوية، وهي حق مقابل لحق الشفعة في الأراضي الملك، المادة(41).
ثالثا: الأراضي الموقوفة
الأراضي الموقوفة:
إما أن تكون موقوفة وقفا صحيحا: إذا كان الواقف مالكا للأرض الموقوفة أي أن الأرض من نوع الملك، وفي هذه الحالة تكون رقبة الأرض وجميع حقوق التصرف عائدة للجهة الموقوفة لصالحها الأرض.
أو موقوفة وقفا غير صحيح:
وهو الوقف الذي يقع على أرض أميرية أوقفها السلاطين لجهة من الجهات أو أوقفها غيرهم بإذن سلطاني، والأراضي التي يقع عليها مثل هذا النوع من الوقف لا يجوز بيعها، بل يتم تناقلها بالفراغ، وتكون رقبتها ملكا للسلطان. وهذا النوع من الأراضي الموقوفة تجري عليها كافة أحكام الأراضي الأميرية إلا أن أعشارها ورسومها وكل ما يستحق دفعه عنها لجانب الدولة يعود إلى الجهة التي أوقفت عليها.
رابعا: الأراضي المتروكة
وهي أراضي قريبة من العمران تترك لاستعمال الأهالي وتعتبر ملكا لهم جميعا، ولا يجوز بيع أو شراء أو زراعة هذا النوع من الأراضي أو التصرف فيها إلا بالانتفاع وبشرط أن يكون عاما لجميع أهالي المنطقة.
خامسا: الأراضي الموات
هي أراضي بعيدة عن العمران، ليست ملكا لأحد. وفي الوقت نفسه ليست أرضا متروكة.
وبموجب قانون الأراضي يتم إحياء الأراضي الموات بإحدى الطريقتين:
- إذن المأمور مجانا.
- بدون إذن المأمور بشرط زراعتها فعلا ودفع المزارع بدل نقديا( مثل الطابو)، ويعطى له بها سند.
رقبة الأراضي الموات عائدة لبيت المال وحق التصرف للشخص الذي قام بإحيائها.
الوكالة الدورية:
- ورد نص حول الوكالة الدورية في المادة 117، 118 من قانون الأراضي العثماني باعتبارها طريقة يحفظ بها الدائن حقه وتأمين وفاء دينه، حيث يفرغ المدين أرضه للدائن ويوكله وكالة دورية غير قابلة للعزل بفراغ الأرض لآخر وقبض البدل واستيفاء الدين منه.
- وقد أشارت مجلة الأحكام العدلية في المادة (1522) للوكالة الدورية، وذلك لدى الحديث عن حق الموكل في عزل الوكيل، فلم تجعله حقا مطلقا حيث أوردت عليه قيدا وهو تعلق حق الغير بهذه الوكالة، و هو ما نجده في الوكالة الدورية.
قانون تقسيم الأموال غير المنقولة المشتركة لسنة 1329:وقد نظم الأحكام المتعلقة بقسمة الأموال المشتركة غير المنقولة، سواء الأميرية أو الملك أو الوقف، وذلك على النحو الآتي:
- ابتداء يحق لكل شريك في الأموال المشتركة غير المنقولة سواء عقارات أو أراضي طلب القسمة، كما يجوز للشركاء الاتفاق على تأخير القسمة لمدة خمسة سنوات، ويجب التفريق بين حالتين:
*إذا كان المحل قابلا للقسمة، فلا تؤدي قسمته لفوات المنفعة المرجوة منه يزال الشيوع بالقسمة سواء الرضائية أم القضائية.
*إذا كان المحل غير قابل للقسمة يباع بالمزاد العلني.
- أحكام القسمة الرضائية:
* تتطلب القسمة الرضائية موافقة جميع الشركاء، ولهم أن يتفقوا على الكيفية التي تتم بها القسمة وفقا لما يرونه مناسبا.
* تتم قسمة المساحات بالذراع أو الدونم مع الأخذ بعين الاعتبار أوصاف الموقع، وتقسم بصورة عادلة وفقا لما يتفق عليه الأطراف، وفي حال عدم اتفاقهم يتم اللجوء لأهل الخبرة الذين يتم تعينهم من قيل الدفتر الخاقاني.
* يجب أن تكون الحصص المفرزة متعادلة، وان لم تكن كذلك تعادل نقدا.
* تخصص الحصص المفرزة لكل شريك بالقرعة ويصادق عليها الأطراف، مع إمكانية اللجوء لقسمة الجمع في حال تعدد المحال المراد قسمتها.
* تنظم بالمعاملة ورقة ضبط، وخريطة إن أمكن ذلك.
- أحكام القسمة القضائية:
* يتم اللجوء للقسمة القضائية في حال طلب أحد الشركاء القسمة في حين أن البقية لا يرفضون، أو في حال كان أحد الأطراف يتيما أو غائبا.
* بناء على رغبة أحد الأطراف بالقسمة، يقوم حاكم الصلح أو وكيله بتبليغ الشركاء ورقة يدعوهم للقسمة خلال أسبوع مع مراعاة الأحكام المتعلقة بالغائبين.
* في اليوم المعين يتجه حاكم الصلح أو وكيله مع من حضر من الشركاء للمحل المراد قسمته بحضور هيئة اختيارية، ثم يتم إجراء معاملة القسمة وتبلغ للشركاء وتودع صورة مصدقة لدى إدارة الدفتر الخاقاني المحلية.
- إذا ادعى أحد الشركاء أن العقارات والمسقفات المشتركة غير قابلة للقسمة وفي الوقت ذاته طلب بيع حصته، فيتم إتباع الإجراءات التالية:
* يقوم الدفتر الخاقاني بإجراء كشف للتأكد من مدى قابلية المحل للقسمة، وعليه:
- إذا تبين أن هذا المحل غير قابل للقسمة يتم تقدير بدل المثل ويبلغ للشركاء، ليعلن أي منهم رغبته في الشراء خلال مدة(15) يوما، وفي حال تقدمت مجموعة لشراء الحصة تجري معاملة البيع والفراغ بالتساوي بينهم، فان رفض أحدهم شراء الحصة مشتركا وفي الوقت ذاته دفع بدلا زائد عما تم تقديره تطرح الحصة للمزايدة بين الشركاء، لتكون في النهاية لمن يدفع أكثر، هذا كله في حال رغب أحد الشركاء بشراء تلك الحصة.
- إذا لم يرغب أي من الشركاء بشراء هذه الحصة، عندها يطرح المحل كله للمزايدة.
- إذا لم يتقدم طالب لشراء المحل كله أثناء المزايدة، فان المزايدة تتم بين الشركاء، وفي حال توفر طالب من الخارج يمكن الفراغ له يسقط حق شفعة وأرجحيه الشركاء ممن لم يتقدموا للشراء والفراغ ببدل المثل.
- أما المصاريف فتكون كالآتي:
* تقسم مصاريف القسمة بين الشركاء كل بحسب حصته وفقا للقيمة المقدرة أثناء القسمة.
* مصاريف المزايدة تقسم من بدل المزايدة في حال تم التوصل لنتيجة، وفي غير ذلك تكون المصاريف على الشريك المطالب بها.
قانون انتقالات الأموال غير المنقولة1331 :
وقد نظم هذا القانون الأحكام المتعلقة بانتقال الأموال غير المنقولة والتي حدد مفهومها بالأراضي الأميرية والموقوفة لدى وفاة من عهدته، حيث يتم انتقال حق التصرف بهذه الأراضي وفقا للقواعد الخاصة الواردة في هذا القانون.
ويتم انتقال هذه الأموال غير المنقولة لأصحاب حق الانتقال بناء على اعتبارات غير اعتبارات الشرع الإسلامي، وفقا لترتيب حدده بثلاثة درجات:
- الدرجة الأولى: وهم فروع المتوفى من أولاه وأحفاده وللذكر مثل حظ الأنثى، ويكون كل فرع حي عند موت المتصرف حاجبا لفرعه.
- الدرجة الثانية: وأصحاب هذه الدرجة هم أبوا الميت، فإن كانا على قيد الحياة لدى وفاة المتصرف انحصر فيهما حق الانتقال ولكل منهما مثل نصيب الآخر، وفي حال وفاة أحدهما يقوم فروعه مقامه.
- الدرجة الثالثة: جد الميت وجداته وفروعهم، ففي حال وجود الجدان والجدتان من جهتي الأب والأم أحياء عند موت المتصرف انتقل إليهم حق التصرف بالتساوي، وفي حال وفاة أحدهم يقوم فروعه مقامه، إن لم يكن له فرع انتقل نصيبه لزوجه الحي.
منقول للفائدة